偏見に満ちた日々の雑感・・・とHR/HMや映画のレビュー
by Tibbets_EnolaGay
検索
カテゴリ
全体
地震関連
世俗的なこと
腐れ警察
NHK放逐への道
悪徳企業の傾向と対策
医療・健康
資格試験
賃貸生活
三面記事
懸賞生活
HR/HM
映画
TV
コンピュータなど
ごく身近なこと
本・マンガ
トンでも話
動画
リンク

  ■Excite:ニュース
  ■Excite:翻訳

  ■Infoseek:ニュース
    Infoseek stock
  ■Yahoo:ニュース

  ■懸賞BOX
  ■ラブ懸賞
  ■懸賞~る
  ■懸賞の杜
  ■A・round(エーラウンド)アンケート
  ■【楽天市場】懸賞市場
  ■応募の達人(クローズド懸賞)
  ■登竜門(公募情報)

  ■Ameblo(アメブロ)-トップ

  ■コカ・コーラパーク

  ■楽天ブックス 
    



 
【医療問題に関するサイト】

  ■ナースシングプラザ.com
  ■キャリア・ブレイン 医師の転職、薬剤師・看護師・介護職の転職サイト


【調べもの】

  ■Wikipedia
  ■mapFan地図サイト
  ■ジョルダン 
 
【趣味のサイト】

  ■ヘビメタさん
  ■テレビ東京 「ROCK FUJIYAMA」


【少し世間の見方が変わるサイト】
 ※お口直しにどうぞ。

  ■サヨナラ!石原都知事(TOKYO-MXのプロパガンダにうんざりした人は必見!!
公開期間に限りがあるようですので、保存したい人はお急ぎください)
)

  ■RED-PIPERS.COM("赤い笛吹き”と題されたサイト。国民の未来を想う行為には、右翼も左翼もないのです)
)

  ■NHK受信料を考える
(NHKのヤクザまがいの横暴さを実感できるページ。「NHKへ一方的に受信契約解除する方法」は一読の価値ありです!)
  ■NHK受信料制度と裏事情
  
MAMO's Site →NHK受信料問題とは?

■NHKの不祥事 (from YourPedia)   ■立花孝志-内部告発 -(※ 勇気ある元NHK職員の詳細な内部告発情報)
  ■全国市民オンブズマン 警察裏金・不正支出問題
  ■東急不動産東急リバブル不買運動
  ■反中、嫌韓者のためのページ!!
  ■チームニッポン
  ■ルーブログ(※アメブロに引越しされたようです。前のサイトはコチラ)



以前の記事
2012年 01月
2011年 12月
2011年 09月
2011年 08月
2011年 07月
2011年 05月
2011年 04月
2011年 03月
2011年 02月
2011年 01月
more...
タグ
ライフログ
書籍
音楽
映画
人気ジャンル
ファン
記事ランキング
ブログジャンル
画像一覧


カテゴリ:賃貸生活( 4 )
”「モンスター居住者」に泣く家主 クレームつけて家賃踏み倒し”
こんな業腹な記事を見つけた。

http://www.j-cast.com/2010/09/11075556.html

”「モンスター居住者」に泣く家主 クレームつけて家賃踏み倒し”
賃貸のアパートやマンションに、家賃を払わずに居座る人が増えている。日本賃貸住宅管理協会によると、全国の滞納率は月初めの全体で8.5%(2009年下期)。その後、家主や不動産会社(管理会社)、家賃保証会社の催促などによって支払った人もいて、月末までの1か月の滞納率は3.2%まで下がるものの、いろいろと文句をつけては家賃を払わない居住者は存在する。

なかには意図的に家賃を踏み倒す人もいて、そんな人を「モンスター居住者」と名付けた丸山輝氏の「家主破綻」(幻冬舎メディアコンサルティング刊)が注目されている。

裁判沙汰、傷害事件も頻繁に
「家主破綻」の著者、丸山輝氏は自らも賃貸住宅のオーナーであり、家賃保証会社(貸借人保証事業)のフォーシーズの社長でもある。

丸山氏は、「多くの場合は居住者がうっかり忘れていることが原因なので、後日払ってもらえるのですが、なかには意図的に、家主や管理会社の落ち度を見つけてはクレームをつけて踏み倒そうとする人もいます。決められた家賃を滞納しても、払おうともしない人が少なからず存在し、そのことで迷惑している家主がいることを知ってほしい」と話す。

本書に登場する「モンスター居住者」は、丸山氏の実体験に基づいている。たとえば、米ロースクール卒業の女社長のケースでは、「物件のオーナーと管理会社が急に代わって住環境が変化したことが契約違反になるので家賃は支払わない」などとクレームをつけてきて、反対に損害賠償で訴えられたり、脱サラでお店をはじめたばかりの人がしばらくしても支払いのめどが立たないので相談に乗ったところ、逆に激怒して包丁を持ち出されたりした。引っ越しするので荷物を処分してほしいと頼まれて部屋へ行くと、ゴミがトラック7台分にもなったゴミ屋敷や、家賃を滞納したまま自国に帰ってしまった外国人入居者などもいたそうだ。

新たに貸借人保証事業が登場し、広がってきた背景には、こうした家主と借主とのあいだに、裁判沙汰や殺傷事件が頻繁に起こるようになったことがある。

丸山氏は「モンスターではなくとも、3か月滞納した人は、もう払う気がない人ですね」と話す。家賃滞納者は月3000人ほど。そのうちの約1%が「モンスター居住者」にあたり、明け渡し訴訟などの準備している案件を含めて、常時300件ほどの訴訟を抱えているという。

(続く)

http://www.j-cast.com/2010/09/11075556.html

どう考えても、不動産で成り上がった金満事業主が、貧乏人を見下してあざけっているようにしか思えない。

呆れるのは、一事業者の見解がつらつらを述べられている割りに、それに反論する意見も全く述べられていないことだ。
これでは、このメディアは、結局この事業者なりスポンサーなりの、宣伝(洗脳)媒体に過ぎないではないか。

しかも、この偏った見解についてご丁寧に著書を出しているのは、フォー〇ーズとかいう賃貸業者の社長だそうだ(そんなに顧客が憎ければ、さっさと別の商売にでも鞍替えすればよかろうに)。

そもそも、賃貸契約というのは、両者の合意のもとに行われているもので(※近年では、貸主が借主に異様に不利な契約条件を呑ませているケースが少なくない)、それを締結した両者に責任がある。
そして、損耗の賠償や、強引な退去の要請など、貸し主がその権利を濫用するか、逸脱するなりして、借主の権利を侵害しているケースも数多い(その多くで、こうした問題が法律上、貸し主に有利なように取り扱われる現状があり、彼らはそれを十分承知でそうした行為に及んでいる)。

また、記事のタイトルにも閉口してしまう。

なんでもかんでも、”モンスター”という言葉をつければ、社会の中に潜む忌むべき存在だというイメージを付けてしまえるという短絡的で、安易な発想が透けて見える。

と、思いつくまま、読みにくい駄文をつづってしまったが、酷い不動産経営者に痛い目に遭わされた経験があるため、平常心で記事を投稿できなかったということでご容赦願いたい。

ともあれ、興味のある方、思うところのある方はぜひサイトを覗いて、自分の意見を書き込んでほしいと思う。

そして、こうした不動産事業者(や家主)が行っている借地借家法や宅建法に抵触するような行為を摘発するような本なり、記事なりが世の中にもっと普及することに期待したい。

こうした金持ち階級が思いのままにのさばらない様にするために。
[PR]
by Tibbets_EnolaGay | 2010-09-16 23:49 | 賃貸生活
人間のクズ
「追い出し屋」対策で新法検討 前原国交相が表明 2009年11月9日 17時22分
Excite エキサイト : 政治ニュース
[共同ニュース]
「追い出し屋」対策で新法検討 前原国交相が表明
 前原国交相は9日の参院予算委で、賃貸住宅の家賃を滞納している人に対し、保証業者が強引に退去を迫る「追い出し屋」の被害が相次いでいることを受け、業者などの規制について「法制化できないか検討している」と述べ、新法を検討する考えを明らかにした。馬淵澄夫国交副大臣は同日の記者会見で「家賃徴収を代行したり、家賃を債務保証する業者を(現在の法律では国が)監督できない」と説明した。


そういう問題ではないだろう。
滞納云々より、こういう行為が許されるかを問題にすべきだ。

サービスの提供者が、カスタマーを脅すような行為が、所謂自由主義経済に根ざした国で半ば公然と行われているという時点で、そもそも、「終わっている」のである。
※”民事介入暴力”に関する法制度も、まったく絵に描いたモチになってしまっているようだ。地上げなどで、組織暴力と深く結ついた不動産業者に対し、なぜまた新法などを検討するような遠回りをする必要があるのかも、理解できない。

家賃を滞納したからといって、こういう「ゴロつき」を雇って住民を追い出していいということなどとは、この法治国家モドキ日本でもさすがに認められていない。
いくら、貸主や不動産屋(※いや失礼、賃貸ゴロだ)が、「金の切れ目が縁の切れ目」的な主張をしようと、上の記事に書かれているような行為は憲法違法であり、人権を侵害するものだ。
※個人的には、ゲシュタポがポーランドのユダヤ人を住居から追いたて、ゲットーや強制収容所に追いやった状況を連想してしまった。日本はこの程度の国なのである。

また、そもそも経済・景気の悪化は、完全に政治の失策や、金融資本家・経営者の能力のなさが原因だ。
政治的な施策については国政、自治体を問わずお粗末なものばかり・・・というか、どれだけ自治体による裏金つくりや、支援金制度の悪用、政治家や官僚の金にまつわる汚職や不祥事をニュースで見聞きしたことか。
※企業が所謂”派遣切り”をやって、大勢の労働者(妻子を持つ人も多い)を次の日には、突然会社の寮から追い出すようなケースもさんざ報道されていた。リストラだの財政再建などという耳障りのいい言葉を使って、こういう人間の放逐を行う大企業も、いまやその行為を隠したりしない。あいにく企業から多額の献金を受けている政治家はそれを容認してくれる。

金は無いのだ。仕事も、預金もない。
あんたらの無能や不正のお陰で!

そのしわ寄せが、底辺生活者どころか一般家庭にまで波及している現状で、こういう暴力まで容認されるのではたまったものではない。

---

6時台の下世話なニュースネタで気になったことを少し。
※例の、水商売の女が質屋で何を売っているとか、。万引きGメンがどうとか・・・、ああいうニュースの類だ。

なんとなく、賃貸に関する”偏った視点”が気になったものだ。

外国人に、賃貸を貸す不動産屋や家主が、
「家賃を滞納して逃げられた」だの
「(部屋の原状回復もしないで)勝手に帰国した」だの
「生活の習慣のトラブルで困った」だのと騒ぎ立てる内容だった。

なんでも、最近では、外国人居住者専門の賃貸業者が現れて、外国人からの物件探しや、生活上の問い合わせに対応したりというサービスもやっているらしい。
ただ、良心的に行っているところは、非常に稀有であるという印象を受けた。
※少子高齢化で、外国人の労働者を都市部に大量に居住させないと、国が持たなくなるという、観測をさんざ見せられたのに、この有様というのは、どういうことだろうか?

やたらと、外国人に家やマンション・アパートを貸すのは不安だとか、問題ばかり起こすという大家や不動産やの苦情ばかりをセンセーショナルに取り上げる、まさに下世話な内容だったという印象を受けた。

思うに、賃貸業を、土地や不動産の所有者が片手間経営(※税金逃れの銭ゲバ、いや賃貸ゴロとでもいおうか)ばかりがいる現状で、こんなことを一方的な視点で訴えることのほうがずうずうしいのではなかろうか・・・と思う。
そもそも、そんな連中が、やれ物件を貸すのがいやだとか、借主がどうのと言うなら、そんなリスクは避けて、駐車場でもやっていればいいのである。

例の、敷金0円物件のワナや、劣悪な物件(ホルムアルデヒドで充満している部屋や、耐震基準を満たしていないなど)を貸して、ホイホイ濡れ手に粟で設けている連中がいる中で、こういう貸し手の主張ばかりを強調するのもどうかという気がする。

事業というのは、きちんとした心構えができていて、行うべきもので、土地が余っているからそれで老後の生活費をまかなおうなどという土地成金や小金持ちが片手間に行うべきではない。

こういう報道では、先般から借主側の悪質な被害が報告されている、退出しようとしたら、現状復帰と称して、完全なリフォーム代を請求したなどの敷金トラブル(これは大家や賃貸業者の常套手段だ)が多数発生しているという視点がまったく無視されている。
※本来、現状復帰とはみなされない、生活上で発生する壁や床の損耗や、壁紙についたカビなどの汚れにかこつけて、部屋の修繕費をすべて借主に押し付けるというものだ(多くは契約書にそのワナが仕込まれているという)。

数年前に、女子大生かなにかが、賃貸を退出しようとしたら、この手の名目で500万円を家主が請求して、裁判になっているケースが紹介されていたのを記憶している(ニュースを見る限り、明らかに契約をたてにとった過剰な請求であるのは明らかだった)。
この手の問題がかなり多いらしく、首都圏のたいていの区役所、市役所では、こういった問題に関する専門の相談窓口が設けられている。
結局のところ、困って相談しても、弁護士を紹介してくれるだけのものらしいが。
風説によると、やはり今でも、こうした問題は、結局借主の泣き寝入りになっているケースが多いようだ。
※退出して引越しをしている人に、難癖をつけて何百万円もの費用を請求する神経はよくわからない。

マクロに見ると、こういう問題はバランスである。
かなり主観的な見方だが。、貸主が(契約を口実にしたり、相手の弱みや”貸してやっている”という立場を利用するなどして)借主を食い物にするという、経営とは程遠い思惑があるから、それ相応のしっぺ返しを、”社会”が用意しているのではないだろうか。
ただ短に、土地が余っているからといって金持ちがアパートやマンションを立てて貸す(※後は仲介の不動産やに任せておけば、なにもしないでお金が入ってくる)、というサービスをカスタマーに提供するという根本的な精神の欠如が、それ相応の状況を生み出しているように思う。
何度もいうが、土地という利権を利用して、金だけ設けたいというのであれば、立体駐車場でも作ればいいのだ。人間相手に部屋を貸すなどしなくても良い・・・というかそんな連中が賃貸業を行うことこそが害悪だ。

何も管理していない、賃貸の管理会社や、余った土地で食い扶持を稼ごうとする家主には辟易する。

何も生産せずに金を稼ごうという発想で、税金の対策を行い、土地・不動産の利権を維持するという目的のために、相手(借主)より強い立場で、何の気概も持たずに商売をするというのは実にオイシイ話なのであろう。
性根の腐った人間にはぴったりの商売だ
[PR]
by Tibbets_EnolaGay | 2009-11-14 10:57 | 賃貸生活
敷金トラブルの解決
なかなか、貸主と借主の立場の格差や、かみ合わない主張のため、泣き寝入りや不合理な結末になり勝ちな、敷金や現状復帰のトラブル。

一応備忘録代わりに役に立つ(かもしれない?)サイトをメモしておく。
※山師かも知れないので、アクセスする際には充分ご注意を。

でも、こういうのが国土交通省や自治体の市役所のホームページだけでなく、一般にも山のように存在するというのはどうなのだろう。
家主・貸主や土地の所有者は一昔前の庄屋様という、時代錯誤が今も続いているのだろうか。
どうせ、世襲したもので、自分で勝ち得たものではないくせに。

敷金返還ホットラインセンターhttp://shikikin-hotline.com/
敷金・保証金を返してもらえない。
退去時、高額な原状回復費を請求をされた。
そんな方はお気軽にご相談ください。
東京都千代田区飯田橋1-6-8-3F
TEL : 03-3222-5503
FAX : 03-3222-5504
e-mail : info@shikikin-hotline.com
毎月第3火曜日はお休みさせて頂きます。

※上記サイトの掲示内容

大家さん!あなたの請求は不当です!
敷金は"全額"返してもらいます!

クロス張替!ハウスクリーニング!床張替!
等々・・・
こんなものまで私が払うの?

納得できないものは支払う必要はありません!

お気づきですか??
敷金とは大家さんに預けているだけのお金だということを・・・
取り戻しましょう!

当センターがあなたの敷金返還をお手伝いします。

こんな事でお困りの方はご相談ください
◎飼ってはいけないペットを飼ってしまった!
◎納得できない請求だが、怖くて直接言えない!
◎タバコのヤニでクロスが汚れている!
◎敷引き・償却で敷金が返らない!
◎居住年数が長いので高額請求されそう!
◎特約条項にいろいろ書いてある!
◎どんな所に相談すれば良いかわからない!
◎国土交通省のガイドライン・東京ルールって?
◎退去後、敷金がなかなか戻らない!

敷金返還に関する無料相談はお気軽に電話かメールで!

当センターは各専門分野に精通したスタッフで形成された
敷金返還のプロフェッショナルです。
■当センターは年間1200件前後の敷金返還に関する相談を受け、
 原状回復についての 実情をリアルタイムで把握しております。

■敷金返還は請求内容に対する適正な査定、訴訟になった場合の
 和解点などを

国土交通省のガイドラインとは?
正式名称は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
という名称でトラブルが急増し、大きな問題となっていた
賃貸住宅の退去時における原状回復について、原状回復に
かかる契約関係、費用負担等のルールのあり方を明確にして
賃貸住宅契約の適正化を図ることを目的に、当時の建設省
(現、国土交通省)が平成8~9年度に「賃貸住宅リフォームの
促進方策」の検討について(財)不動産適正取引推進機構に
委託し、その中で、「賃貸住宅リフォームの促進方策検討調査
委員会(ソフト部会)」において平成10年3月に取りまとめ
公表されたものです。
その後も、原状回復をめぐるトラブルはなお増加を続けている
状況にあります。
このような中で、この原状回復をめぐるトラブルの未然防止と
円滑な解決のために、契約や退去の際に賃貸人・賃借人双方が
あらかじめ理解しておくべき一般的なルール等を示したこの
ガイドラインが多くの方々に利用されるようになっています。
その後、このガイドラインが公表されて5年が経過したことから、
国土交通省住宅局に設置(平成14年3月)された
「賃貸住宅市場整備研究会」の下に「賃貸住宅に係わる紛争等の
防止方策検討ワーキングチーム」を設け、その後の新しい裁判例を
追加するなど所要の改訂を行いました。
本来であれば、このガイドラインに沿った形で賃貸人が賃借人に
対して原状回復費用を請求すればトラブルの数は相当数減るはず
ですが、現状は不動産業者などが特約条項等にあいまいな表現で
記載したり、賃借人が理解していないにも係わらず署名・捺印を
させ、契約書を基に高額な原状回復費用を請求する為、トラブルが
絶えないのが現状です。


山本安志法律事務所 -借地・借家に関するQA-http://www.bengoshi-yamamoto.gr.jp/shakuya.htm
借地・借家に関するQ&A
Q1.借主が家賃(または地代)を6ヶ月も滞納しています。どうしたらいいですか。
A1.まず、借家人と①延滞賃料を分割で支払ってもらうか、②期限を区切って出て行ってもらうか、よく話し合いをしてください。いずれの話し合いもできないときは、契約を解除して、賃料支払いと明渡を求める訴訟を提起することになります。訴訟において、支払方法や明渡方法について和解をすることもありますが、判決となった場合には、明渡しの強制執行をする必要があり、多額の費用がかかることもあります。

Q2.家賃(または地代)の滞納が2ヶ月であっても、契約の解除ができますか。
A2.貸主借主との間で信頼関係が破壊されたと評価できるかどうかです。借家人に賃料支払いの意思と能力が継続していると認められる場合には、1、2ヶ月の賃料の延滞では解除が認められないケースもあります。契約書にその旨の記載がある場合も同様です。土地の賃貸借において、賃借人が約17か月分の賃料の支払を怠ったが、賃貸人・賃借人の間には50年以上も賃貸借が継続し、賃料の支払も約定は月払いであったが、年払の慣行があり、この支払の遅滞も5ヶ月に過ぎないとも言えること、支払の遅滞は子どもが重病であったという事情から、解除を否定した判例があります(東京地判平成元・12・27)。

Q3.借主に賃料不払いなどの債務不履行がある場合の、契約解除の手続きを教えてください。
A3.原則として、相当期間を定めて催告した上で解除をする必要があります(民法541条)。具体的には、内容証明郵便で、通知到達から数週間以内に未払い賃料を支払うよう催告するとともに、その支払いがない場合は契約を解除すると通知します。

Q4.賃料を減額してもらいたいと考えています。どうしたらいいですか。
A4.話し合いで解決できない場合は、まず簡易裁判所に調停を申し立ててください。調停でもまとまらない場合は、訴訟をすることになります。調停または訴訟で賃料が決まるまでの間も、賃料を支払わなければ債務不履行で契約を解除されてしまいますので、賃料を支払う必要があります。貸主が賃料を受領してくれない場合は、賃料を供託してください。

Q5.賃貸借契約の更新に際し、地主(または家主)から更新料の支払いを求められています。支払わなければいけませんか。もし支払う場合には、更新料の相場はどのくらいですか。
A5.約定がなければ、更新料請求に法的根拠はありません。ただ、将来の建て替えやこれまでの信頼関係維持のために任意に支払うことも多いでしょう。地価の下落によってその負担も軽減されてきています。よく話し合いをし、話し合いで解決できないときは、簡易裁判所に調停を申し立てるのも一方法です。更新料の支払いをしなくてはならないときも、その金額はケースバイケースですが、借地の場合は更地価格の数パーセント、借家の場合は賃料の1~3ヶ月程度の場合が多いようです。

Q6.アパートが老朽化したので、この機会に息子の家に建替えをしたいので、借家人に明渡してもらいたいのですが。
A6.契約期間が満了していない場合は、基本的には、話し合いにより(立退き料を支払うなどして)、借家人に任意に明渡してもらうほかありません。期間満了が迫っている場合でも、契約更新を拒絶するには正当事由が必要です。正当事由として、主に借主貸主双方の建物の必要性、建物の現況(老朽化)、立退き料の申出等の事情が要素とされています。ですから、本件についても、老朽化や必要性の程度によっては正当事由が認められ、契約更新を拒絶して明渡しを求めることができます。

Q7.借家人に支払う立退料はいくらくらいが妥当ですか。
A7.上記の答えのとおり、あらゆる事情を考慮されることになるので、ケースバイケースです。アパートに住む学生など短期的居住者であれば、同程度の建物に転居するのに必要な費用(引越費用、仲介手数料、敷金)くらいは考えておきましょう。しかし、会社が営業用として賃借している場合には、営業補償の要素も加わりますので、数百万、場合によっては数千万円の立退料が必要となることがあります。都市の老朽化した7階建てビルの賃貸借契約の更新拒絶につき、現に寿司店としての営業に不可欠であるとの賃借人側の使用の必要性は、本件建物を取り壊し新本社ビルを建てるなどの賃貸人側の使用の必要性に明らかに優越するものであり、正当事由があるとは言えず、賃貸人の提供する2000万円程度の立退き料を考慮しても、正当事由を具備するものとはいえないとされた事例があります(東京地判平成12・4・26)。

Q8.賃借していたマンションを明渡したところ、家主から、畳替えや襖替え等のリフォーム代を請求されています。支払う必要があるのですか。
A8.通常の使用によって汚れたものに対しては、原則として支払う必要はありません。リフォーム代を理由に敷金の返還を拒まれた場合には、簡易裁判所で少額訴訟手続をとることを勧めます。もっとも、壁に穴をあけてしまったとか、落書きをしてしまったような場合には、支払い義務が生じます。ただ、特約がある場合に支払義務を認められた判例がありますので、注意が必要です。

Q9.アパートの一室を貸しているのですが、あと1年で期間が満了するので、明渡してほしいと考えています。どうしたらいいですか。
A9.期間満了の1年前から6ヶ月前の間に更新をしない旨の通知を借主に出す必要があります。この通知を出さずに使用が継続されれば、契約は当然に法定更新されることになります(借地借家法26条)。この更新拒絶の通知には、借地契約と同様に正当事由が必要です(同法28条)。

Q10.借家契約の期間が満了したのですが、そのまま使用を継続しており、貸主からも何も言われていません。このまま使用を継続していいのでしょうか。
A10.借家契約は法定更新されていますから、そのまま使用を継続してかまいません(借地借家法26条)。この場合、契約の条件は従前の契約と同一となります。ただし、期限の定めのない契約となります。更新料の約定がある場合は、更新料を支払う必要があります。約定がない場合の更新料の要否について、判例はわかれています。

Q11.アパートの家主が賃貸借契約期間中に、別の人に替わりました。契約終了時の敷金の返還は、誰に請求したらいいのですか。
A11.新家主です。敷金に関する法律関係も賃貸借契約に付随するものですので、敷金に関する権利義務も、当然に新賃貸人に承継されます。

Q12.借家契約において、その期間に法律上制約はありますか。
A12.貸主借主間で合意した期間が有効ですが、最長期間は20年とされています(民法604条)。しかし、1年未満の期間を定めた場合は、期限の定めのない借家契約とされます(借地借家法29条)。

Q13.定期借家権について、教えてください。
A13.定期借家契約は、一定の期間を定め、更新がないことの特約をし、公正証書による等書面で行うことが必要であり、契約前に賃貸人が賃借人に定期借家権であることを記載した書面を交付して説明しなければなりません。そして、期間満了で契約を終了させるためには、期間が満了する1年前から6ヶ月前までの間に賃貸借契約が終了する旨の通知をしなければ賃貸借契約の終了を賃借人に対抗できません(借地借家法38条)。

Q14.建物所有を目的とした借地契約において、その期間に法律上制約はありますか。
A14.平成4年8月1日以降に成立した借地契約については、借地借家法で30年以上とされています(法3条)。それより前の借地契約については、建物が堅固建物の場合は原則として60年、非堅固建物の場合は原則として30年とされています(旧借地法2条)。 なお、通常の木造家屋は、非堅固建物とされています。

Q15.借地契約を更新したいと考えているのですが、更新期間に法律上制約はありますか。
A15.最短期間が法定されています。堅固建物は30年、非堅固建物は20年とされています(旧借地法5条)。平成4年8月以降に成立した借地契約については、最初の更新期間は20年、2度目以降は10年とされています(借地借家法4条)。

Q16.借地契約の期間が満了したのですが、そのまま使用を継続しており、貸主からも何も言われていません。このまま使用を継続していいのでしょうか。
A16.借地契約は法定更新されていますから、そのまま使用を継続してかまいません(借地借家法5条2項)。この場合、契約の条件は従前の契約と同一となります。ただし、更新期間は前問のとおりです。

Q17.借地上の建物が火事で焼失してしまいました。建物を再築したいのですが、借地契約期間満了まであと10年です。どうしたらいいですか。
A17.地主の承諾が得られる場合は、借地権は承諾の日または建物が建てられた日の早い日から20年間存続します(借地借家法7条)。地主が承諾しない場合は、当初の契約の残存期間、あなたの場合はあと10年で契約期間が満了となります。しかし、期間満了時の更新拒絶には正当事由が必要ですので、契約を更新できる可能性があります。また、地主に正当事由があり、更新拒絶が認められた場合にも、あなたは再築した建物を地主に買い取るよう請求することができます(借地借家法13条)。ただし、建物が滅失したのが契約更新後であった場合は、地主に無断で建物を再築すると地主から借地契約を解約されてしまう可能性があります(借地借家法8条)。更新後の建物再築にやむをえない事情があるのに地主が承諾しないという場合には、借地人は裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます(借地借家法18条)。

Q18.借地上の建物を売却したいのですが、地主が借地権の譲渡を承諾してくれません。どうしたらいいですか。
A18.借地上の建物を譲渡すると、借地権も譲渡されることになりますので、借地権の譲渡に対する地主の承諾が必要になります。地主に不利になる恐れがないのに、地主が承諾しない場合には、地主の承諾に代わる許可を裁判所に求めることができます。この許可にあたり、名義書換料の支払いを求められることがあります(借地借家法19条)。名義書換料の算定基準もケースバイケースですが、借地権価格の5%から15%くらいといわれています。なお、借家権の譲渡にはこのような制度はありません。

Q19.借地権を譲渡しようと考えているのですが、適正な借地権価格はどのように算出したらいいのですか。
A19.借地権価格の評価方法としては、差額地代還元法、取引事例比較法、割合方式などがありますが、割合方式であれば、更地価格と借地権割合がわかれば借地権価格を簡単に算出することができます。更地価格は、路線価、公示価格等を参考にしてみてください。借地権割合は、路線価図に示された借地権割合が参考になります。路線価図は、税務署に備え付けてあります。

Q20.借地上の建物を増改築したいのですが、地主が承諾してくれません。どうしたらいいですか。
A20.増改築が土地の通常の利用として相当であるときは、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます(借地借家法17条)。このとき、地主に支払う承諾料も裁判所が決定します。承諾料は、全面改築に至らないときは、更地価格の1%から3%くらいが多いようです。

Q21.定期借地権について、教えてください。
A21.定期借地権には、①一般定期借地権、②建物譲渡特約付借地権、③事業用借地権があります。①一般定期借地権とは、存続期間50年以上の借地権につき、更新がなく、建物再築による期間の更新もなく、建物買取請求をしない定めを、公正証書による書面等でおこなって設定する借地権です。②建物譲渡特約付借地権とは、借地権設定後30年以上経過した時点で、建物を相当の対価で地主に譲渡するとの特約を付した借地権で、建物が譲渡された時点で借地権は消滅することになります。③事業用借地権とは、もっぱら事業用の建物を建てる目的で、10年から20年の期間で、公正証書を作成して設定する借地権です。

[PR]
by Tibbets_EnolaGay | 2008-04-29 16:33 | 賃貸生活
新しいカテゴリ
つれづれなるままに、会社の寮~賃貸アパートなどと転々としてきた自分の、悪徳家主・管理人・アパート管理会社などとの戦いの歴史。

実名や実際の土地・会社名が多いので、ほとんど非公開かも(笑)

個人的な毒の吐き出し場所になりそうだが、それも相手あってのこと。

(不動産で金を稼ごうと言うなんら生産しない、既得権益の亡者どもには)ろくな人間がいないのまた事実である。
[PR]
by Tibbets_EnolaGay | 2008-04-29 15:18 | 賃貸生活